写字楼逆调控繁荣

作者: zhushican 日期: 今天更新 人气: - 评论: 0

 在楼市调控上升到民生的高度后,商业地产没有在调控中伤筋动骨,相反在写字楼租售价攀升的同时,空置率也在不断下降,这对于商业地产,特别是那些包括了酒店、公寓、写字楼等多种业态的“城市综合体”上市公司而言是个利好。 
   
  商业地产逆调控繁荣 
   
  相比虚火的住宅而言,商业地产这三年来表现不温不火,甚至出现了与住宅价格倒挂的不正常现象。去年全国商业地产销售面积持续大于竣工面积,导致库存逐步减小,商业地产的成交量回升。据戴德梁行最新数据显示,去年四季度北京市写字楼市场延续了三季度的上升态势,租金较三季度有明显上升,其中甲级写字楼的平均租金环比上升6.54%,同时空置率由13.85%下降至13.47%。 
   
  戴德梁行华北区研究部主管魏东预计,今年北京写字楼供应量放缓而需求持续增长,一季度甲级写字楼的租金仍将有上涨空间。据《红周刊》记者了解,商业地产火爆除了租金上涨外,楼市调控令许多购房者挤入了商业地产,因为酒店式公寓尚不受调控限制。 


   
  “商业地产的投资价值还未被市场充分认识,”海通证券分析师涂力磊对《红周刊》表示:“目前我国经济保持向上趋势,商业地产的价格和成交量都存在较大的提升空间,因此其可以实现的价值重估程度要远高于住宅地产。”虽然“十二五”期间的GDP增速目标略低于“十一五”,但是我国要实现经济转型,超市、娱乐、餐饮等商业用房会进一步受扩内需的刺激。此外,保险公司提前圈定商业地产和养老地产作为未来的项目储备,而未来REITS(房地产信托投资基金)的出台将解决商业地产市场流通性较差、投资回收期较长等问题。 
   
  “城市综合体”模式最看好 
   
  商业地产主要分为纯开发模式、开发+持有模式和全部持有模式。纯开发模式周转率及增长率均较快,但难以形成较强的长期竞争优势;全部持有模式回报期较长,采用该模式的公司业绩较为稳健,但增长速度较慢;开发+持有模式既可以通过销售非核心物业实现资金回笼,还可以通过持有优质物业获得长期稳定的投资回报。 
   
  持有型物业价值能够增大公司的重估净资产,但由于租金收入短期增长空间不大,因此像中国国贸、陆家嘴等以持有为主的公司不能获取高溢价。A股商业地产公司业务收入来源以出售为主,租金收入占比很小。德邦证券分析师黄玉梅认为,“首先受益的是以出售为主的公司,如鲁商置业、世茂股份、金融街等,这些公司表现为投资资金的转向带动业绩加速,并且资金能够及时回流,避免资金链断裂风险。” 
   
  开发+持有模式最典型的业态即“城市综合体”,一般包括酒店、写字楼、商业、公寓和住宅几种业态,公司可以根据项目具体情况调整出售、出租和自持比例。阳光股份副总经理杨宁向本刊说道:“商业、酒店式公寓、写字楼可以自持经营,维持稳定的现金流;住宅可以销售回笼资金缓解资金压力。因此,城市综合体与单一业态商业地产项目相比具有较强的抗风险能力。” 
   
  代表公司如世茂股份,公司60%~70%的项目用于出售,保证资金充裕和收入增长,30%~40%的项目用于出租和自营,形成稳定的现金流,同时享受公司物业升值带来的好处;“城市综合体”业务占主营业务4成的嘉凯城也对本刊透露,2011年商业地产项目的占比将大大提升,其中具有代表性的苏纶场和东方红街项目将分别竣工5万平米和6万平米左右。 
   
  面对如此有前景的模式,自然不乏很多新进入者的加入,如万通地产、鲁商置业、中茵股份等,他们正由传统住宅地产领域向商业地产迈进,开始涉足城市综合体。尤其是鲁商置业,2010年下半年频频出手大型的商住项目,与银座商城和银座股份合作解决了商业部分的运营,并且整合大股东在百货、超市、旅游、酒店、教育等方面的资源,在二三线城市发展城市综合体。

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