各地写字楼同质产品上市体量庞大

  2017年，150个城市综合体。不论是在建还是建成，都会让2008年城中村改造之后的昆明，再一次担忧地产供给的汹涌。
　　上一次是住宅，这一次，是商业写字楼。700万人口的城市，可以容纳多少商业和写字楼?
　　分流的人气、不温不火的运营、最挠头的商管公司、谁痛谁知道的商业主……商业扩张，人气成为真正捉襟见肘的软肋。
　　写字楼，在以城市综合体开发为主的格局下，放量在所难免，而这一次来得尤为迅速。谈及写字楼销售，地产企业没了轻松的情绪，“差异化不明显，同质产品上市体量庞大，所有人都有压力，只是问题大小而已。”
　　“投资100多万元，100平方米，现在可以租30～40元/平方米/月。”南亚风情·第壹国际的业主盘算，“除了租金客观，物业增值很快。现在估价不会低于18000元/平方米。”
　　作为正宗投资品，这样的机会总是不多。不知从何时起，写字楼的售卖单位，以层和栋来计算。
　　最典型的是中石油和中移动分别入驻南亚风情·第壹城和广福城的整栋写字楼。
　　世博会期间放量的写字楼，昆明用了10年时间消化。多年前被业内人士称为“暴食一顿，消化十年。”“无论从交通、车位、设计、物管方面说，都不能满足企业发展需要。”仁泽地产公共关系部总监李程认为，中大企业改善办公环境的动力很强，整层、整栋租赁和购买的需求旺盛。
　　相比住宅产品，写字楼在产品设计、项目品质、相关配套、商务金融氛围等方面都处于较高水准，投资属性更强。
　　“做成小面积隔间的写字楼虽然总价下来了，客群增加了，但拆散之后的销售压力在后面，零散产品不能满足大客户需求，再加上位置不好，小投资者也会有顾虑。”融城金阶相关负责人说出了很多开发企业销售的矛盾点。
　　与散客投资不同，大资金整层、整栋购买写字楼后进行融资，既持有物业又能够得到资金，开发企业也很快完成销售，是多方共赢。
　　不过，最近写字楼意向客户却有点“稳坐钓鱼船”的意思。
　　“有点风浪起的意思，很多配有写字楼的地产项目都给我打电话，约我到现场看看写字楼，条件优惠。”做工程出身的张总有意购买写字楼，“城市向南发展，我也准备在南边购置写字楼，万达广场、润城等项目都看过，也觉得很好，不过最近又有很多开发商打电话邀约，也有诚意给出更为优惠的条件，就开始犹豫了。是不是可以慢慢挑一下?”
　　数字压力
　　风之铃地产研究中心的数据显示，2013年，昆明市写字楼的供应量达到1858万平方米;2014年、2015年新增的写字楼体量预计将达到853万平方米。
　　市场需求不可能如供给一样放量暴涨，投资客户有了更多选择空间、更大议价能力，其闲庭信步的姿态，也就不难理解。
　　按照区域统计，2013年～2015年，昆明写字楼供给分布为：市中心231万平方米，东市区211万平方米，西市区500万平方米，南市区1089万平方米，北市区的267万平方米，呈贡新区的413万平方米。
　　从目前城中村改造情况来看，昆明382个城中村有229个城中村已面向市场，再加上城中村改造项目的完成日期也由原来的2013年底推迟至2015年底，政府也加大了政策支持力度。有专家预计，到2016年，昆明写字楼的供应将达到峰值。
　　“只是感觉写字楼突然多了起来，还没有什么概念，数据太惊人了。即便是重庆，写字楼放量也没有这么大，昆明短短3年时间，竟然有2600万平方米的写字楼出来，那可要好好研究一下，购买计划要仔细制定。”商贸公司文总开始盘算。
　　“150座城市综合体，700万人口，简单推算为每个城市综合体100万平方米，住宅占60%，商业和写字楼各占20%，仅这一数据演算，写字楼面积就达到3000万平方米，人均面积为4平方米。”文总直咂舌。
　　从南亚风情·第壹城到欣都龙城，再到金平果写字楼、七彩俊园写字楼，期间众多写字楼项目都有整栋引进企业总部，客户整层购买的业绩，也表明昆明对写字楼市场的需求强劲，可需求却是不断被消化，时至今年，写字楼市场是否还如此前般炙手可热?
　　“现在压力很大，未来也不可小视。”绿地香港集团助理总裁许文珉在绿地云都会开盘现场坦言，“开盘货包不大，以试水为主，写字楼不比住宅，压力不小。”
　　销售压力，对只剩1栋写字楼的广福城，没有太多感觉。“因为存量不多，再加上广福城将会在写字楼产品的差异化方面下足工夫，让产品竞争力大一些，所以并不担心。”集成广福策划部经理孙晖很坦然。
　　保持如此心境的地产企业或许是少数，近期市场释放的信息，也大有深意。
　　不久前，昆明西山区推出《加快楼宇经济和总部经济发展扶持奖励办法》，并成立总部、楼宇经济发展工作领导小组，负责制定楼宇经济和总部经济发展政策措施并组织实施。
　　该办法分三大类对企业进行奖励：一是楼宇投资经营主体，设纳税、固定资产投资、招商入驻、特色楼宇、设立物业公司和管理服务6类奖励。二是商务楼宇入驻企业，按纳税金额分7类进行奖励，企业最高可获实缴税额3‰的奖励，且50%的奖金用于奖励企业法人代表。三是总部企业，设财政、增资、搬迁企业和用房补贴4类奖励等。
　　在商务写字楼放量数字巨大的背景下，以税收等政策刺激企业入驻，在大环境下，对区域内商务写字楼的竞争优势有了不小提升。
　　吸引力在哪
　　对于写字楼的评价，业内很注重血统。
　　“此前一位客户手持4000万元，只求大品牌高标准写字楼。”保利云南置业总经理廖志勇说，强调血统，是对开发企业建筑形态、产品品质、物业服务、科技理念等标准的认同。就像广州中信大厦，1997年建成至今，仍为广州地标建筑。
　　落位昆明，保利中心、万达双塔，未来的绿地中心等均有品牌地产企业的纯正血统，吸引力自不必说，对投资者而言，把握市场需求的产品，也是魅力所在。
　　“创业大厦或许也是一个出路。”李程认为，写字楼不一定非要高大上，要挖掘市场经济中的新增亮点，比如物流链企业。
　　物流链企业往往是微小的，需求也仅为一张办公桌、一部电话、一台电脑和硕大的仓储空间。“企业虽小，但现金流充裕、数量众多。如果能够设计出租金低、功能性强的产品，差异化竞争优势就非常明显。”
　　写字楼更为细分的服务延伸也是大有文章可做。李程介绍，写字楼商务中心是比较常见的功能，更为深层次的服务即企业不做会客室、电话视频会议室、茶歇区等功能空间，由整栋写字楼为进驻的企业提供，入驻企业仅需租赁基础办公室即可。
　　在此基础上，更有企业承租写字楼后，进行统一装修、采购设备，真正实现拎包入住后，企业按月支付房租，免去企业初期装修、购买设备、更换电脑等投入，写字楼市场服务功能更为细化。
　　商务写字楼，在同质化产品中，挖掘差异性卖点，附加个性化服务，是最容易提出，却是最考人的落地工夫。天量数字面前，没有投机取巧的时间和心存侥幸的机会。