各地写字楼同质产品上市体量庞大

作者: zhushican 日期: 今天更新 人气: - 评论: 0

  2017年,150个城市综合体。不论是在建还是建成,都会让2008年城中村改造之后的昆明,再一次担忧地产供给的汹涌。
  上一次是住宅,这一次,是商业写字楼。700万人口的城市,可以容纳多少商业和写字楼?
  分流的人气、不温不火的运营、最挠头的商管公司、谁痛谁知道的商业主……商业扩张,人气成为真正捉襟见肘的软肋。
  写字楼,在以城市综合体开发为主的格局下,放量在所难免,而这一次来得尤为迅速。谈及写字楼销售,地产企业没了轻松的情绪,“差异化不明显,同质产品上市体量庞大,所有人都有压力,只是问题大小而已。”
  “投资100多万元,100平方米,现在可以租30~40元/平方米/月。”南亚风情·第壹国际的业主盘算,“除了租金客观,物业增值很快。现在估价不会低于18000元/平方米。”
  作为正宗投资品,这样的机会总是不多。不知从何时起,写字楼的售卖单位,以层和栋来计算。
  最典型的是中石油和中移动分别入驻南亚风情·第壹城和广福城的整栋写字楼。
  世博会期间放量的写字楼,昆明用了10年时间消化。多年前被业内人士称为“暴食一顿,消化十年。”“无论从交通、车位、设计、物管方面说,都不能满足企业发展需要。”仁泽地产公共关系部总监李程认为,中大企业改善办公环境的动力很强,整层、整栋租赁和购买的需求旺盛。
  相比住宅产品,写字楼在产品设计、项目品质、相关配套、商务金融氛围等方面都处于较高水准,投资属性更强。
  “做成小面积隔间的写字楼虽然总价下来了,客群增加了,但拆散之后的销售压力在后面,零散产品不能满足大客户需求,再加上位置不好,小投资者也会有顾虑。”融城金阶相关负责人说出了很多开发企业销售的矛盾点。
  与散客投资不同,大资金整层、整栋购买写字楼后进行融资,既持有物业又能够得到资金,开发企业也很快完成销售,是多方共赢。
  不过,最近写字楼意向客户却有点“稳坐钓鱼船”的意思。
  “有点风浪起的意思,很多配有写字楼的地产项目都给我打电话,约我到现场看看写字楼,条件优惠。”做工程出身的张总有意购买写字楼,“城市向南发展,我也准备在南边购置写字楼,万达广场、润城等项目都看过,也觉得很好,不过最近又有很多开发商打电话邀约,也有诚意给出更为优惠的条件,就开始犹豫了。是不是可以慢慢挑一下?”
  数字压力
  风之铃地产研究中心的数据显示,2013年,昆明市写字楼的供应量达到1858万平方米;2014年、2015年新增的写字楼体量预计将达到853万平方米。
  市场需求不可能如供给一样放量暴涨,投资客户有了更多选择空间、更大议价能力,其闲庭信步的姿态,也就不难理解。
  按照区域统计,2013年~2015年,昆明写字楼供给分布为:市中心231万平方米,东市区211万平方米,西市区500万平方米,南市区1089万平方米,北市区的267万平方米,呈贡新区的413万平方米。
  从目前城中村改造情况来看,昆明382个城中村有229个城中村已面向市场,再加上城中村改造项目的完成日期也由原来的2013年底推迟至2015年底,政府也加大了政策支持力度。有专家预计,到2016年,昆明写字楼的供应将达到峰值。
  “只是感觉写字楼突然多了起来,还没有什么概念,数据太惊人了。即便是重庆,写字楼放量也没有这么大,昆明短短3年时间,竟然有2600万平方米的写字楼出来,那可要好好研究一下,购买计划要仔细制定。”商贸公司文总开始盘算。
  “150座城市综合体,700万人口,简单推算为每个城市综合体100万平方米,住宅占60%,商业和写字楼各占20%,仅这一数据演算,写字楼面积就达到3000万平方米,人均面积为4平方米。”文总直咂舌。
  从南亚风情·第壹城到欣都龙城,再到金平果写字楼、七彩俊园写字楼,期间众多写字楼项目都有整栋引进企业总部,客户整层购买的业绩,也表明昆明对写字楼市场的需求强劲,可需求却是不断被消化,时至今年,写字楼市场是否还如此前般炙手可热?
  “现在压力很大,未来也不可小视。”绿地香港集团助理总裁许文珉在绿地云都会开盘现场坦言,“开盘货包不大,以试水为主,写字楼不比住宅,压力不小。”
  销售压力,对只剩1栋写字楼的广福城,没有太多感觉。“因为存量不多,再加上广福城将会在写字楼产品的差异化方面下足工夫,让产品竞争力大一些,所以并不担心。”集成广福策划部经理孙晖很坦然。
  保持如此心境的地产企业或许是少数,近期市场释放的信息,也大有深意。
  不久前,昆明西山区推出《加快楼宇经济和总部经济发展扶持奖励办法》,并成立总部、楼宇经济发展工作领导小组,负责制定楼宇经济和总部经济发展政策措施并组织实施。
  该办法分三大类对企业进行奖励:一是楼宇投资经营主体,设纳税、固定资产投资、招商入驻、特色楼宇、设立物业公司和管理服务6类奖励。二是商务楼宇入驻企业,按纳税金额分7类进行奖励,企业最高可获实缴税额3‰的奖励,且50%的奖金用于奖励企业法人代表。三是总部企业,设财政、增资、搬迁企业和用房补贴4类奖励等。
  在商务写字楼放量数字巨大的背景下,以税收等政策刺激企业入驻,在大环境下,对区域内商务写字楼的竞争优势有了不小提升。
  吸引力在哪
  对于写字楼的评价,业内很注重血统。
  “此前一位客户手持4000万元,只求大品牌高标准写字楼。”保利云南置业总经理廖志勇说,强调血统,是对开发企业建筑形态、产品品质、物业服务、科技理念等标准的认同。就像广州中信大厦,1997年建成至今,仍为广州地标建筑。
  落位昆明,保利中心、万达双塔,未来的绿地中心等均有品牌地产企业的纯正血统,吸引力自不必说,对投资者而言,把握市场需求的产品,也是魅力所在。
  “创业大厦或许也是一个出路。”李程认为,写字楼不一定非要高大上,要挖掘市场经济中的新增亮点,比如物流链企业。
  物流链企业往往是微小的,需求也仅为一张办公桌、一部电话、一台电脑和硕大的仓储空间。“企业虽小,但现金流充裕、数量众多。如果能够设计出租金低、功能性强的产品,差异化竞争优势就非常明显。”
  写字楼更为细分的服务延伸也是大有文章可做。李程介绍,写字楼商务中心是比较常见的功能,更为深层次的服务即企业不做会客室、电话视频会议室、茶歇区等功能空间,由整栋写字楼为进驻的企业提供,入驻企业仅需租赁基础办公室即可。
  在此基础上,更有企业承租写字楼后,进行统一装修、采购设备,真正实现拎包入住后,企业按月支付房租,免去企业初期装修、购买设备、更换电脑等投入,写字楼市场服务功能更为细化。
  商务写字楼,在同质化产品中,挖掘差异性卖点,附加个性化服务,是最容易提出,却是最考人的落地工夫。天量数字面前,没有投机取巧的时间和心存侥幸的机会。

相关内容

发表评论
更多 网友评论0 条评论)
暂无评论

Copyright © 2012-2014 南昌写字楼出租 Inc. 保留所有权利。

页面耗时0.0469秒, 内存占用1.36 MB, 访问数据库13次

赣ICP备20124525号

南昌写字楼出租 南昌写字楼 南昌写字楼网