如何走出写字楼难销售的“围城”

近期，在与开发商交流时，不少开发商都面有忧色地道出一件事——昆明写字楼越来越难卖了。来自风之铃地产研究中心的数据显示，仅2013年，昆明市场上的写字楼供应体量就达到了1858万平米，但产品的去化率并不高。短期内，市场“难以下咽”。在供大于求的现状下，开发商如何突围，走出写字楼难销售的“围城”，成了摆在眼前的难题。采访中，专家和房企一致认为，坚持个性化、人性化、智能化，才是未来写字楼的发展趋势。
现状 写字楼供应今明两年预计增加853万平米
“暴食一顿，消化十年。”这是前几年业内人士对昆明写字楼的形容。根据风之铃地产研究中心统计数据显示，2013 年，昆明市写字楼的供应量达到1858万平米。其中，包括市中心的158万平米，东市区的140万平米，西市区的396万平米，南市区699平米，北市区的231万平米，呈贡新区的234万平米。而据统计，2013 年在售的写字楼的去化率也不高。存量依旧不可小觑。当然，市场对写字楼的需求是不断增加的。但不可忽略的是，写字楼产品的市场饱和度也是随之增加。
目前，昆明在建、在售和在规划的城市综合体为40多个。到2017年，云南省筹备建150个城市综合体，昆明的城市综合体也将不断增加。如果根据行业公认的黄金配比：写字楼业态占城市综合体总体量的10%-15%来计算的话，昆明写字楼的体量将不断增加。
而且2014年、2015年新增的写字楼体量预计将达到853万平米，包括市中心的73万平米，西市区的104万平米，北市区的36万平米，东市区的71万平米，南市区的390万平米，呈贡新区的179万平米。同时，城中村改造项目的完成日期也由原来的2013年底推迟至2015年底，政府也加大了政策支持力度。有专家预计，到2016 年，昆明写字楼的供应将达到峰值。
昆明写字楼的供大于求已然成为现实。而市场是否能完全消化，何时才能消化完这么大的体量，我们拭目以待。
原因 城市经济发展迅速 写字楼投资成新宠
至祥研究中心研究人员分析，旧城改造是推动昆明商业房产放量激增的关键因素。而项目所占据的区域和高额的改造回迁成本，使得开发企业必须通过高容积率来实现项目整体的利润回报，而更高的楼层就必须通过写字楼和公寓产品来进行补充。另外，有更多的项目希望通过兴建高品质写字楼来直接实现高回报。近年来，以万达为首的外来大牌房企纷纷进军昆明商业地产，带来了前瞻性的写字楼开发理念，吸引了不少大中型企业“豪购”，在市场中掀起轩然大波。不少本土中小型开发商亦竞相试水写字楼。
值得一进的是，政策支持也催生了楼宇经济。桥头堡战略的实施、昆明建设区域性国际化大都市的目标以及金融中心的设立等政策的推进，昆明的经济实现了
全面的发展。大量外商独资企业、中外合资企业、省外财团、金融机构纷纷进入昆明扎根发展，催生楼宇经济的快速发展。而同时，政府为了促进区域内的经济发展，将会对进入区域的大中型企业给予相应的政策支持。
同时，纵使政府对房地产调控的态度依旧是“不放松”。但写字楼凭借着“不限购、不限贷”的特点，明显具备了较大的优势。同时，作为职业投资人的吴波认为，比起纯住宅产品来说，写字楼在产品设计、项目品质、相关配套、商务金融氛围等方面都处于较高水准，未来的保值、升值潜力可观。
风之铃地产研究机构分析师郭繁认为，随着昆明环境下的交通改善、如地铁，轨道的兴起，呈现出远郊或者说之前认为偏远的地方如呈贡、如经开区优势明显，写字楼整体呈现出市中心向郊区扩张的趋势。因此，近年来，一些原本偏远的区域如呈贡、经开区等写字楼蓬勃发展。而随着今年4月底，昆明地铁1、2号线北段的开通，将直接改变昆明的城市交通格局，昆明将步入地铁时代。因而，地铁沿线的写字楼产品将得到全线的升值。
隐忧 烂尾楼空置楼出现 或将致新“城市病”
市民李小姐表示疑惑：目前，昆明一些城市综合体拼主力店，无外乎都是叫得上名字的那几家；拼高度，可是高度就能成地标吗？其实不然；拼内部配套，几乎所有写字楼的电梯都号称不会让你等的时间超过 30 秒；拼定位，几乎都是 5A 或者是甲级、超甲级；拼品牌，中小型的房企几乎没有太大的竞争力，只剩下实力雄厚的大型房企在厮杀………
同质化现象严重，也已成为昆明写字楼一道难迈过去的坎儿。
一般来说，城市病是指由于城市人口、工业、交通运输过度集中而造成的种种弊病。除了环境污染、交通堵塞等一般城市病外，由于写字楼供大于求而导致的居高不下的空置率、盖了很多年未完的烂尾楼，即是新的“城市病”。而滋生这些新的“城市病”的细菌，则是房地产产品的供大于求和市场日渐增加的饱和度。同理，若是昆明写字楼市场也大规模的供大于求，且写字楼间的同质化日渐严重，岌岌可危的空置率和烂尾楼频出，昆明是否也会出现这些“城市病”？