第三产业是推动写字楼市场发展的主要推动

作者: zhushican 日期: 今天更新 人气: - 评论: 0

 2013年第四季度写字楼市场净吸纳量下降到2,100平方。2013年整年的净吸纳量约49,000平方米,高于2012年的42,500平方米。大部分本季度的净吸纳来自于甲级写字楼,尤其是环球金融中心。同时,全年的净吸纳主要来自乙级写字楼,约占73%。全年的旺盛需求推动甲级写字楼的空置率相对于上一年下降了4个百分点,同时使得乙级写字楼的空置率在大量新增的条件下保持平稳。
  2013年第四季度的需求状况和全年大体相似:本地金融和专业服务类企业是主要的需求来源。天津政府着重发展服务业的发展是这些企业发展的主要推动力。 何迈可,仲量联行天津办公室董事总经理指出,“政府希望第三产业可以超过第二产业成为2013年GDP的主要驱动力,我们将此视为写字楼市场的推动力:第三产业是推动写字楼市场发展的主要推动。”
  2013年仅有一个项目入市——海河沿线板块的金谷大厦,这栋新写字楼为乙级写字楼市场增加了将近71,000平方米供应。甲级写字楼无新增供应,这使得甲级写字楼存量稳定在307,951平方米(建筑面积)。乙级写字楼在全年总存量将近850,000平方米。虽然2013年是一个供应增长得到限制的年份,但是我们预计2014年市场将发生相反的情况-16个乙级写字楼和1个甲级写字楼的入市将改变这个城市的面貌,同时提供更多优质的写字楼租赁面积给本地和国际企业。吕蔚然,仲量联行天津办公室商业地产部总监,指出,“大量的新增供应将会使得天津变为租户市场,业主方将需要采用更多元化的策略来保留和吸引租户。”
  甲乙级写字楼的租金环比没有发生较大变化,甲级写字楼全年租金上涨1%达到5.0元每平米每天,乙级写字楼租金全年上涨1.5%达到3.9元每平米每天。2013年预计将成为租金乐观上涨的最后一年,未来的供应压力预计将使得租金下降。
  工业物流—新增供应提升了整体仓储质量
  两个新仓库在2013年第四季度完工,使得整体存量上涨到120,000平方米。2013年全年有5个仓库完工,两个位于现有传统物流工业区:滨海新区和北辰区。另外3个位于武清区,受惠于其与天津市中心和北京的距离,武清区慢慢成为重要的物流板块。Jason Wang,仲量联行天津办公室工业物流部总监指出,“仓库租户寻找的是那些区位可以同时服务北京和天津的项目,尤其是目前北京减少对于仓储用地供应的条件下。在天津北部的一些区域,开发商正在着手建设新的仓库以为他们的客户为区域内其他城市提供服务。在未来的几年里,武清区,和其他一些正在崛起的物流中心,会成为新增供应的主要集聚地。”
  租赁需求在2013年第四季度持续活跃。但是,需求无法和新增供应保持一致,使得整体空置率从上季度的18.8%上涨到本季度的22.9%。2013年,尽管电子商务和商业公司由于北京的高入住率而转向天津,整体市场的净吸纳量表现的依然相对迟缓,与前三年相比大幅度下降。需求受限的主要原因是2013年制造业和重工业的发展存在较大不确定性,而这些行业是天津市场的主要的推动力。
  整体毛租金仍然保持在人民币1元每平米每天。租金增长缓慢的原因是需求放缓和新增供应增加。同时,更多的供应将出现在城市的新兴工业物流区,这些供应将有更低的租金,这些都是阻碍租金增长的下行压力。
  7个或者更多的项目将在2014年入市。新一轮的新增供应将持续对于租金增长施加压力。同时,未来几年的新增供应将持续给予租金一定的压力;同时,未来几年的强需求也将使得租金保持乐观水平。
  商业-传统商业区的项目持续定位调整
  两个购物中心在2013年第四季度完工,使得2013年的新开业商业项目变为5个。其中燕莎奥特莱斯本季度开业,该项目是由在北京有成功奥特莱斯运营经验的开发商操盘,项目位于城市新兴发展的空港区域。另外一个购物中心为位于河东区的远洋未来广场,该项目接驳2号线同时定位为服务周边社区。这两个新项目为市场存量增加188,000平方米。同时2013年有将近382,000平

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