一个写字楼就是一个小社会

半路出家的郑州市经三路，就像一个先天不足的婴儿，或者是年过三十的美女，经过几年的发展，看起来风光繁华，可总在某些时候，比足月出生的孩子，容易感冒发烧，或是比正值青春的少女，少了继续向上的朝气。硬配套跟不上，软环境不理想，加上CBD的标杆对比，经三路正慢慢露出自己的短板，让一些入驻的公司黯然离去。
　　问题1
　　洛阳亲友如相问
　　就说我在等电梯
　　在经三路上班，每天仅仅准点赶到楼下是不够的，在附近上班的小白这样形容：“像玩游戏一样，每天都得过两关才能进入办公室。”这话得到了不少人的赞同。
　　小白说，单位上午9点打卡，可是他每天上午最晚8点40分就要到单位楼下。“这还是最顺利的情况下，很多时候，甚至8点20分就要到单位楼下。”
　　为什么要这么早到？因为要抢电梯！小白抢电梯的攻略是，找个容易进去的，又不会挡着电梯里人下来的口，动作要快，不然你只能在电梯超重的提示音下，黯然退出，或者根本挤不到电梯跟前儿。“电梯少，内部空间小，而上班的人太多了。”
　　“有的写字楼，早上上班高峰期，排队等电梯的人能排到大堂门口，半小时都上不去。”郑州市丰产路办事处楼宇经济科科长马丽说。
　　问题2
　　停车难、环境不好
　　企业已有东迁趋势
　　除了电梯，在丰产路经三路交叉口附近上班的杨阳说，最发愁的还是堵车，最开始在经三路上班时，坐公交车是很快捷的，但现在这简直就是“炼狱”。
　　“一到下班时候，公交车、私家车、电动车、行人堵成一锅粥，几百米长的路，开车半个小时走不出去。”马丽说，有次碰见一个小姑娘，到了经三路上要下车，挤不到公交车门前，只好喊边上的人：“你把我推下去吧。”
　　“其实不只是停车难、堵车多，还包括周围的一些服务设施缺乏。”郑州市金水区楼宇经济办公室副主任康云峰说，从2012年开始，一些大型企业包括银行入驻郑东新区；今年，由于新的扶持政策迟迟未能出台，老的扶持细则也未得到继续执行，使政策扶持出现了断档。
　经三路上一栋写字楼的物业工作人员说，除了写字楼必要的设施，周边的环境也很重要。他曾听到楼里不少企业抱怨环境不好，影响客户交流。除了这些，他认为楼宇附近的自然环境也很重要，经三路附近缺少园林绿化和绿色景观带设计，绿色植物能放松白领的工作压力，让人心旷神怡。相比而言，郑东新区的中央商务区有湿地公园以及各种绿化带。
　　寻因1
　　硬件配套不到位：商务楼必备的停车位等，规划初期未考虑到
　　一匹跑得快的好马，除了需要好骑手、好马鞍、合用的马镫子，脚掌上还需要上好的马蹄铁，才能跑出它应有的速度。而拥挤的电梯、难找的停车位……这些硬件问题，已经拖慢了经三路的发展速度。
　　河南财经政法大学教授樊明认为，当年，政府专门成立楼宇经济办公室进行政策扶持，经三路跑起来了；但落后的配套服务设施明显与时代不契合，势必会造成企业的流失。
　　“企业的入驻都是有条件的，硬条件达不到就招不来商。”马丽说，经三路沿线的写字楼底商适合作为商场，3层以上商住两用的套房适合开发商销售或者出租，不适合品牌企业和大公司入驻；楼宇内部的结构设计、办公区可用面积、辅助设施都会影响到国内外知名企业的入驻。
　　马丽介绍道，经三路沿线真正的纯商务楼很少，商务楼必备的电梯、大堂、停车位，更是在规划初期就没有考虑进去。
　　“环境和形象的确重要。”康云峰也表示，对于世界500强等这样的大型企业来说，写字楼的形象很重要，而如今经三路上的楼，大多不够开阔，配套也跟不上。
　　寻因2
　　软环境不佳：生存舒适度打折扣
　　“一个写字楼就是一个小社会。”康云峰说，吃、住、会议、休闲、交通等，都要协调，才是一个好的商务办公环境。
　　他说，对大型公司来说，大型商务会议、商务谈判、商务接待都是很正常的工作内容，而经三路上的写字楼里普遍没有合适的会议空间，周边的高档酒店等商务场所也少。
　　在经三路附近写字楼里工作的李先生说，写字楼集中，吃饭都成问题，每到中午11点钟，这些写字楼里经常能碰到送外卖的；附近早晚流动摊贩占道，乞讨人员长聚不散，小偷小摸现象不断，都影响这里写字楼的形象。
　除了这些，马丽还提出一个问题，即这里的商务楼宇产权出售与出租使用存在问题，一栋楼宇的产权被开发商同时出售给数十个甚至上百个购房者，这些楼宇产权的拥有者是众多的业主；这是不利于楼宇的出租使用的，特别是不利于品牌企业或较大公司进驻楼宇。
　　而金水区楼宇经济办公室从政策层面给出的资料显示，与其他先进城区的楼宇经济扶持体系相比较，金水区整个政策体系的力度、深度、细化程度不够，以至于影响到了引导优势企业配合楼宇经济的产业发展规划。
　　探索1
　　土地瓶颈：巧妇难为无米之炊
　　2012年5月，经三路上最后一块土地建成的格林·融熙国际业已开盘销售。
　　至此，经三路段再无新盘可以立足。土地发展的短板成为经三路壮大的瓶颈，如何让这条“黄金大道”闪亮持久，成为管理者要解决的新问题。
　　全球经济持续低迷，商业资本运作投入的意愿不高，可供利用的土地、空置的商务楼宇面积有限导致经三路楼宇经济发展速度有所减缓。尤其是面对郑东新区打造全省现代服务业核心集聚区、省政府及省直机关大量搬迁至郑东新区的巨大压力，金水区原有的资源优势不再突出和明显。
　　不过，康云峰说，他们一直没有放弃努力，为留住企业，并带来更多的品牌企业入驻，他们将利用经三路附近的旧城改造和城中村拆迁这个机会，催生一个经三路发展的新高潮，新建的写字楼必须高端。
　　“首先是楼宇超前规划，充分考虑可能入驻企业的需求，再就是我们会帮助引进有资质的一级、二级物业，提升服务水平。”他表示，他们未来3年的目标是实现3个100，未来3年金水区范围内将新建100栋写字楼，要打造100栋区级税收过百万元的写字楼，要引进100家大型企业总部。
　　探索2
　　积极调整：期待旧貌换新颜
　　为了改善经三路上原有写字楼配套不足的问题，康云峰说现在楼宇经济办公室一直在做工作。
　　他说，首先是通过政府补贴的形式，增加写字楼的电梯数量，比如外挂式的观光电梯，再就是建设地下或者立体停车场。
　　他建议，政府可以设立鼓励发展楼宇经济的专项资金，专门用于扶持全市楼宇经济发展，并列入当年的年度预算。特别是对出租率显著提高的、特色品牌专业楼宇及辐射作用强的企业等要加大奖励力度。
　　现在，如财富广场，原有的一层地下停车场，现在已经改为两层。马丽说，因为业主怕占用自己的面积，协调业主增加观光电梯的难度也很大，“只能慢慢改善，初期的规划问题，通过简单调整效果不会太好。”
　　除了硬件，马丽说他们也进行了一些软环境的改善，比如清理占道经营，做好道路两侧的园林绿化和景观设计，引导知名快餐店和服务店进入；白领阶层对生活品质要求较高，在大型商务楼宇的底层或附近地段引进品牌快餐店、咖啡店，是国外发达国家城市的通行做法，他们也会借鉴考虑。